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中国では、国有企業が社員に住宅を提供している、住宅配給制度、と言う制度が採られていました。
しかし法制度が改正されて、1990年には、個人による住宅取得が、可能となりました。
その結果、北京や上海、広州などの大都市を中心とする不動産は、開発ラッシュとなったと言われています。
中国の不動産業界は右肩上がりの成長を続け、デベロッパーは不動産投資を続けてきました。
不動産賃貸料は1998年～2006年間に倍増、不動産価格は中国の経済成長とともに急騰を続け、中国国民年収の20～30倍の価格となり、高すぎて手の届く値段ではなくなりました。
住宅価格の高騰は大きな社会問題となり、2005年には中国政府は不動産課税を強化し、2007年には外国企業や外国人による不動産購入の制限が発表されました。
不動産投資を行うにあたって、サブプライムローン問題について、頭をよぎる人も、中には多くいるのではないでしょうか。
不動産投資に関する知識として、サブプライムローン問題とは、何なのか、と言う事も知っておくようにしましょう。
アメリカのサブプライムローンに端を発した金融不安から、2008年は、世界経済の混乱を招きました。
サブプライムローンとは、プライム層(所得が安定した優良顧客)ではない低所得者など(サブプライム層)を対象とした住宅ローンのことです。
サブプライムローンは、一般の住宅ローンよりも高金利で設定されています。
最初の2年間は金利が低く抑えられているものの、その後は金利が高くなります。
証券化された不動産投資というのは、大きな売却益は期待する事はできませんが、長期に渡って、賃料収入を得るには適していると言えます。
現物での不動産投資とは違って、少額で不動産投資を行うことができるので、市場で売買できる流動化の高い投資商品の1つとして扱うことができます。
不動産投資信託とは、投資対象をマンションやオフィスビルなど、不動産を主体としたファンドの一種の事を言います。
投資家から集めた資金で投資信託委託事業者や資産運用業者が運用を行い、賃料収入や売却益から投資家に配当を行う仕組みになっています。
アメリカのREIT(Real Estate Investment Trust＝リート)にちなみ、日本版REIT(J-REIT)と呼ばれています。
平成13年に東京証券取引所で不動産投資信託の専門市場が開設されました。
不動産の売買契約が終了し、無事に物件の引き渡しが済んだとしても、その物件から雨漏りや、シロアリの被害で土台が痛んでいた、などの欠陥が見つかることが中にはあります。
このような欠陥のことを、民法では、瑕疵(かし)と呼んでいます。
民法の瑕疵担保責任では、瑕疵の存在を知らなかった買主というのは、売主に対して、損害賠償を請求することができます。
この場合、売主が瑕疵を知っていたかの有無は関係なく、売主が責任を負わなければなりません。
そして、瑕疵によって契約の履行ができない場合、すなわちシロアリの被害で家に住めないような場合には契約の解除ができます。
民法では瑕疵担保責任の期間は瑕疵を知ってから1年です。
この期間は、売主が業者でない場合は特約で期間を短縮できますが、宅建業者が売主の場合は期間の短縮はできません。
民法では、契約後の引渡し前に土地・建物は、地震や火災など、不可抗力で消滅したとしても、買主は、必ず代金を支払う義務があります。
このような義務のことを、危険負担と言われています。
しかし、不動産は契約と実際の引渡しの間に、一般的に数ヶ月期間があるのが普通なので、引渡し前に契約した不動産が消滅する危険に備えて、売主が、その危険性を負う特約をつける必要性があると考えられています。
そのため、一般的に不動産の売買契約書には、特約として所有権が買主に移転した時に代金を支払う義務(危険負担)が移転する旨を明記します。
そして、引渡し前に不可抗力によって不動産が一部もしくは全部に損害を被った場合、契約を解除できるとするのが一般的です。
不可抗力によって建物に契約履行できないような損害がおこっても売主の負担で補修しての引渡しを選択しても良いし、契約解除を選んでも良いのです。
万が一の場合に備えて、売買契約書の、この危険負担に関する特約の有無を確認してください。
不動産の売買契約では、買主がローンを利用する場合、契約書で定めた期日までに融資の一部、もしくは全部の承認がおりない場合があります。
不動産の売買契約時には、手付金を、買主から売主へと、渡します。
この手付けというのは、契約の際に、買主から売主に渡す金銭などを指しています。
民法には証約手付・解約手付・違約手付の3つがあり、不動産売買での手付金は、特約がない限り、一般的には、違約手付の性質を持っています。
証約手付とは、契約が成立した証明として渡されるもの、違約手付とは契約内容が履行されない場合に没収する意味で渡すものです。
不動産の売買契約での手付金である解約手付とは、契約が履行するまでに当事者同士が手付の額を損することで契約を無条件で解除することができます。
つまり、買主に物件が引き渡されるまでに、もしくは売主に残金が支払われる前に、買主が契約を解除したい場合には手付金を放棄することで、売主は手付金の倍額を支払うことで契約を解除できるのです。
現物の不動産投資のために、購入しようとしている不動産の調査や選定を行った後は、いよいよ、不動産の購入手続きとなります。
一般的には、不動産売買には、買主・売主それぞれに、一社ずつ不動産会社がつきます。
不動産購入の手続きというのは、以下のような流れとなっています。
1.購入申込み
売主に対して、書面で不動産の購入申込みを行います。
2.重要事項説明
宅地建物取引業法で、売買契約前に宅地建物取引主任者が、買主に、購入物件に関する重要事項についての説明を行わなければならない、と決められています。
重要事項説明を受けた後は、説明を受け内容を確認したという買主の確認印が、必ず必要となります。
重要事項説明は登記や法規制など細部に渡る説明なので、できれば契約日当日の説明ではなく、契約日より前に重要事項説明を受け、納得した上での契約が望ましいです。
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不動産投資として、マンション経営などを行う場合には、賃料徴収などの運営管理だけでなく、安全に長く居住できるように、建物の維持管理にも注意が必要だと言えるでしょう。
建物の維持管理には、設備管理、清掃、維持、修繕などが挙げられます。
これら定期的なメンテナンスが、必ず必要となりますので、将来の修繕費用として、賃料から積み立てておくようにしましょう。
屋根や屋上の防水加工、外壁補修、塗替えの修繕時期の目安というのは、10年前後、鉄部防錆加工というのはは3～5年、機械設備や給排水管の補修・交換などというのは、5年～20年前後だと言われています。
中古物件の場合はさらに、メンテナンス時期が早くなるので、中古物件での不動産投資を行う際は、専門家に建物をチェックしてもらい、どのような補修がいつ必要なのかを含めた投資計画を立てなければなりません。
中古物件の場合には、このような費用を差し引いて物件価格の値段交渉を行うことも可能です。
不動産投資としての土地の有効活用方法というのは、いくつかの種類があるでしょう。
ここでは、等価交換方式と、定期借地権方式について、ご説明していきたいと思います。
・等価交換方式
保有している土地に、不動産開発業者などが建物を建築し、完成後に土地・建物を、土地の保有者と建物の業者が分け合う方式の事を言います。
等値交換は、土地と建物の交換、もしくは、譲渡と買い替えの取引となります。
土地の一部を処分して買い換えるので、事業資金を調達する必要がありません。
取得面積を少なくし、一部現金化も可能です。
部分譲渡では、土地の一部を業者に譲渡し、その対価として建物の一部を受け取ります。
全部譲渡では、土地全部を業者に譲渡し、その対価として土地共有部分付きで建物の一部を取得します。
不動産投資を行う際に、特に気をつけなければならないことの1つが、悪質商法になります。
投資用マンションの強引・脅迫まがいの勧誘行為というのが、近年では、問題となっており、全国の消費生活センターへの相談も、年々増加しています。
勧誘電話が自宅だけでなく、職場にもかかってくる、長時間勧誘や、業者が何度も自宅にやってくるなどの、悪質行為も横行しているようです。
勧誘に応じないと怒鳴るなど、脅迫めいたことを行う業者も中にはあります。
そして、損はしないなど、あたかも絶対に儲かるようなセールストークや、業者名を名乗らずに勧誘する業者も存在します。
このような行為への対処法は、必要のない勧誘には決して応じないことであり、きっぱりと断ることが大切です。
悪質な電話勧誘に対しては、相手の発信番号表示サービスであるナンバーディスプレイなどの有料サービスの利用も検討してください。
不動産投資として、不動産の賃貸経営を行う場合に、特に注意しておかなければならないことの１つは、敷金トラブルになります。
不動産の賃貸契約の際の敷金というのは、不払いの家賃や室内を傷つけたりした場合に備えるもので、その費用を差し引いて、退去後に返金するものです。
貸借人は、契約終了後に借りた不動産を原状回復して返還しなければなりませんが、通常使用での自然消耗というのは、原状回復の範囲外と考えられています。
賃貸契約内容は、当事者が自由に決めて良いものですので、リフォーム代などを支払う契約は、合理性があって貸し手と借り手に合意があれば、その契約は有効となります。
しかし、一方的で借り手に不利な契約の場合には、民法や消費者契約法に基づいて、無効とされています。
東京都では条例によって、敷金トラブルの紛争防止のための条例が定められています。
不動産投資として、現物の不動産を賃貸する際には、管理業務の運営を行う必要があると言えます。
賃貸不動産の管理業務には、入居者に対する賃貸運営管理と、建物維持管理があるでしょう。
賃貸運営にあたっては、周辺の類似物件を参考にして、適正な賃貸条件を設定しなければなりません。
賃貸借契約で定められる金銭に関する事項には、以下のようなものが挙げられます。
・賃料
新規の賃料は、周辺の賃貸市場や立地条件などから貸主が設定します。
・管理費、共益費
賃料と別に徴収する場合と、賃料に含む場合があります。
・敷金
建物の賃借人が、延滞賃料や賃貸契約上の債務の担保のために賃貸人に預けておく金銭。
建物の退去時に、未払いの賃料、契約書で定められた修繕費用などを差し引いて返却されます。
・礼金
賃貸人に対するお礼の意味として金銭で、通常は返還されません。
現物の不動産投資を行うにあたっては、不動産登記が、必ず必要となるでしょう。
人の戸籍と同じように、土地や建物には、それぞれ土地や建物の概要に関する、地籍(土地の所属)などがあります。
法務局には、土地登記簿、建物登記簿や付属地図が、整備されています。
土地は一筆(土地の数え方)ごと、建物は一個ごとに、登記簿が存在します。
不動産投資に行うにあたって、これら不動産の登記簿を閲覧し、概要や権利者、抵当権設定の有無など確認が必要となります。
不動産登記簿には、土地は一筆ごとに所在、地番、地目、地積(土地の面積、ただし実際の面積と同じとは限らない)、登記の原因・日付などが記載されます。
地目とは、土地の主たる用途によって区別された21種別で、山林・宅地などです。
不動産投資のためには、不動産の取引を行う際に、市場や地域の調査、法令上の制限の調査、現地調査、登記の調査が、必ず必要となります。
不動産の売買価格や賃料、今後の動向などを、きちんと把握し、地域の特性や状況を、よく調査しておきましょう。
また、都市計画法や建築基準法、農地法に関する、さまざまな調査も、必要となるでしょう。
不動産投資の目的にする建物が建築基準法に違反していないか、耐震基準を満たしているかの確認が必要です。
都市計画図や行政機関での確認を怠ってはいけません。
現地調査では、同じ不動産であっても曜日や時間帯、天候など異なる条件で複数行うのが、より的確に物件の調査ができます。
また、最寄り駅から実際に歩いて地域周辺の環境や交通状況を確認します。
現物による不動産投資では、不動産取得や保有に関して、いろいろな法の規制を受けることを、よく知っておかなければならないでしょう。
都市計画法というのは、その規制の1つの事で、無秩序な開発を防止し、計画的なまちづくりを図るための法律の事です。
都市計画法の中で定められている都市計画区域内では、建築物などに必要な規制を行い、住環境保護や災害・公害の防止など、都市環境を守るために、地域地区という制度を設けています。
地域地区には、以下のような種類が挙げられます。
・用途地域
用途地域には、第一種低層住居専用地域など12種類があります。
市街化区域では用途地域を定めなければなりません。
市街化調整区域では、用途地域を定める必要は原則としてありません。
また、準都市計画区域でも用途地域を定めることができます。
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現物の不動産投資に必要な不動産を取得、保有する際には、都市計画法や借地借家法、建築基準法など、いろいろな法律が関わってくるでしょう。
不動産投資を行うときには、このような法律を、必ず遵守しなければならないと言えます。
都市計画法とは、都市地域における土地利用や整備に関する法律の事を指しています。
健全で秩序のある土地の利用に関する、まちづくり計画のための法律と言えるでしょう。
この法律の中では、都市計画区域の指定、市街化区域・市街化調整区域、準都市計画区域、地域地区、開発許可制度などについて定めています。
都市計画区域とは、自然・社会環境や人口、産業、交通量などを考慮し、一体の都市として総合的に整備・開発・保全が必要であると定めた区域のことです。
原則的に都道府県が指定します。
大都市周辺では、無秩序な開発を防止するために、この都市計画区域を市街化区域・市街化調整区域・非線引都市計画区域に区分しています。
現物による不動産投資を行う場合には、どのような不動産を扱うのか、と言う事を、まず選ばなければなりません。
建物を利用する不動産投資を行うにあたって、建物別に、それぞれ、どのような特徴があるのかを、よく知っておくようにしましょう。
・アパート、マンション
自然環境、病院や学校などの公共施設やスーパーなどの商業施設、交通の利便性が求められます。
しかし、すべてを満たしていない場合でも、家賃との兼ね合いで、事業化することは可能となります。
比較的、需要は安定していると言えますが、収益性は高くはありません。
・オフィスビル
通勤や取引先との交通が便利であるという立地が要求されます。
法人が主な顧客となるため、不動産投資の利益は景気に変動されます。
居住用の建物よりも賃料を高く設定できるので収益性が高い特徴があります。
・駐車場
青空駐車場の場合は、土地の転用が比較的容易にできます。
入出庫しやすい立地であれば特に立地上の制約はありません。
立地条件によって収益性は大きく異なってきます。
・ロードサイド店舗
交通量の多い幹線道路沿いにあり、駐車場完備などの立地条件が必要とされます。
不動産投資にあたって、不動産を購入する場合には、不動産の購入に必要な費用は、現物以外にも諸費用が必要となると言えます。
新築の場合では、取得価格の5～7％、中古物件の場合では、7～12％程度が必要となります。
不動産購入の際には、この諸費用も含めて、総費用について、よく考えなければなりません。
・仲介手数料
不動産を購入時、不動産業者などに仲介を依頼する場合に必要となる費用です。
・印紙税
売買契約書、請負契約書、金銭消費貸借契約書などに印紙を貼ることで納付される税金。
・保証料
住宅ローンを組む際に連帯保証人となる保証会社に支払う料金のこと。
フラット35など保証料の必要のないローンもあります。
・保険料
ローンの支払中に病気や事故によって死亡、もしくは重度障害になりローンが支払えない状態になった時に備えて入る団体信用保険の料金は、通常ローン金利に組み込まれています。
不動産投資というのは、現物による不動産投資、小口化投資、証券化投資に、分類する事が出来ます。
現物による不動産投資は、マンションを購入して賃貸する、保有する土地に賃貸アパートを建築する、賃貸マンションの購入など、直接不動産に投資することによって、その収益を上げる投資方法の事です。
現物での不動産投資には、以下に挙げる特徴があると言えるでしょう。
1．ハイリスク・ハイリターンである。
2. 収益にはキャピタルゲイン(譲渡益)とインカムゲイン(賃料)がある。
3. 投資額が他の投資と比べ多額で、投資期間が長期に渡る。
4. インカムゲイン(賃料)による安定収入が見込める可能性がある。
5. 損益通算などによって所得税・相続税・固定資産税を減額させ節税効果がある。
6. 少額の資金でも借入金により、自己資金の何倍もの多額な不動産に投資することができる。
不動産投資は、不動産の有効活用の1つだと考えられます。
不動産の有効活用には、安定収入を得る、収入の増加や相続税の軽減など、以下の様に、いろいろな目的があります。
・居住目的
豊かで安心のできる暮らしのための、住宅建設などの目的。
・安定収入や生活資金の確保
月々の賃貸収入による安定収入を得ることで、生活費や老後資金にあてることができる。
・収入増加
未利用地の有効活用によって、新たな収益を得ることができる。
不動産というのは、人が生活する、基礎となるものではないでしょうか。
不動産は、立地や交通条件が良い優良物件であれば、不動産の価格が低迷していたとしても、その賃貸料金は、急激には下がる事はありません。
そのため、価格が低迷している間に、不動産を購入し、不動産投資を考えている人は、多くいるのではないでしょうか。
また、親から受け継いだ土地の有効活用として、不動産投資を考えている人も中にはいる事でしょう。
ここでは、不動産投資を始めるにあたって不動産とは何かを考えてみましょう。
不動産とは、民法86条1項には「土地及びその定着物」とあります。
定着物とは、その土地にある動かせないもので、土地にある建物だけでなく、土地に生えている樹木なども含まれます。
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不動産投資を行うにあたり、特に気になるものと言えば、現物の不動産価格です。
不動産価格と、地価(更地価格)というのは、違うものになります。
地価は建物がない状態の価格の事であり、土地の利用方法などによって、実際の不動産価格は変わってくるでしょう。
不動産価格の決定には、取引などに応じて、それぞれ個々の事情により、左右される事もあり、価格は個別に違ってきます。
ここでは、土地の価格について、よく知っておくようにしましょう。
1つの土地には、一物多価と呼ばれるように、時価(実勢価格)、公示価格、基準値標準価格、相続税評価額、固定資産税評価額、国土法価格などの価格があります。
実際の取引価格である時価を除く、公示価格、基準値標準価格、相続税評価額、固定資産税評価額、国土法価格などは公的価格と呼ばれ、取引基準として、そして税金算出のための更地の正常価格です。
・公示価格
毎年3月末頃に国土交通省が発表する1月1日時点の標準値の正常な価格である更地価格です。
九星気学の占いの中では、方位が大切にされており、方位によって、運勢がよくなるとも言われております。
九星気学の中では、運勢と運命というのは、同じものとして扱われています。
そのため、九星気学のことを、方位運命学とも言われているのです。
宿命とは前世からくるものであったり、体の特徴であったり、親子のことであったりと、生まれた瞬間に与えられた変えようのないものを指しています。
これに対して、運命は、生まれた後の環境によって、いろいろ変化し続けるものを指しています。
つまり運命は、これからも変えていくことができるのです。
九星気学で、占うだけであれば、運命は変えることができません。
占った後に、自分で行動をしていかなければならないのです。
九星気学の占いの特徴と言えば、自分で開運できるということが挙げられます。
占いの場合、相性や今後の自分について知ることができると思いますが、九星気学の場合は、それだけではないのです。
自分の星を知ることにより、運気を掴むことができるようになると言われています。
九星気学で、開運をするために、一番大切になってくるのは方位といわれています。
吉方位や凶方位といったように、九星気学では方位が大切にされています。
占い師に占ってもらえば、旅行や引越などにおける開運の方位を教えてくれるでしょう。
一番簡単なのは、吉方位に長距離の引越や旅行をして、その場所の気を取り入れる事です。
これは開運するのに簡単で、特にお勧めの方法です。
しかし、誰もが吉方位にだけ移動できるわけではありません。
九星気学では、運気というのは、循環すると言われています。
いい時期・悪い時期は、同じ周期でやってくると言われているのです。
九星気学の場合では、周期は、９年サイクルで運気が決まります。
このサイクルの事を、運気バイオリズムと呼んでいます。
いい運気のときには、何をしても、うまくいきます。
逆に、悪い運気のときには、何をしてもうまくはいかないのです。
自分が今、どんな状況であるかを知るために、バイオリズムは大切になってきます。
運気のよい時に、タイミングを逃さず行動することが、大事なのです。
物事を上手く運んだり、成功を導いたりするためには運気がよいだけではダメなのです。
その時期にどの様に行動するかで、運気が変わってきます。
九星気学の占いが、横浜で、よく当たると言われているのが、竹下宏です。
竹下宏が占っている九星気学で、できる鑑定というのは、以下の通りとなっています。
まず、鑑定出来るのは、恋愛・結婚における、相手との相性鑑定や、仕事における相性鑑定になります。
今の相手とこれから付き合っていく上で、どのような影響を与えるかを、鑑定してくれます。
他には、潜在能力の鑑定もしてもらえます。
自分では気づいていない能力というものが、人にはあると言われています。
その能力が、どのようなものがあるか鑑定してくれます。
さらに、バイオリズムの鑑定もあります。
人には何をやってもうまくいかない時期というものがあり、その時期を知ることは大切なのです。
鑑定してもらう場所が、横浜にあるので、簡単に鑑定してもらえるわけではありません。
九星気学の中でも、何よりも大切になってくるのが、方位になります。
引越や旅行などの移動を伴う際に、移動する方位というのが、重要になってくるのです。
吉方位や凶方位というように、運勢の上がる方位と下がる方位というのが、あると言われています。
この方位は、生まれた年と生まれた月によって、決まると言われています。
さらに吉方位などは、毎月・毎年違うので、細かくチェックする必要があります。
ただどの方位か知るのは、とても面倒です。
そんな人にお勧めなのが、方位表です。
自分の星の吉方位や凶方位を表にしたものが、方位表になります。
どの方位に行けば運勢がよくなるのか、すぐに知ることができます。
風水というのは、家のある場所や位置・家の中のインテリアなど、場所によって運気が変わるというものになります。
自分の運勢をよくするために、住んでいる場所の運気をあげるという考えが、風水なのです。
もともと風水は、自然界の流れを知ることにより、悪い気を避け、良い気を取り入れることを目的としています。
また、風水は、中国で生まれた環境開運学とも言われています。
風水の種類には、家相や方位、地形などたくさんの種類があります。
風水は、中国の陰陽五行説がもとになっており、相性・相剋の関係が大切にされています。
この話からも風水と九星気学は、とても似ているということがわかります。
そもそも風水は、九星気学から生まれた占いであるという話があります。
日本で占いとして行われている風水の多くは、九星気学と同じなのです。
九星気学というのは、古代中国からある、占いの事です。
九星気学は、長い歴史をかけて、大気から受けるエネルギーの影響を、データ化したものになります。
自分の生年月日から、九星に分けられ、自分の運勢を占うことができるのです。
そんな九星気学を本格的に教えてもらうことができるのが、占い教室です。
占い師になりたいという人はもちろんの事、自分で占いができるようになりたいという人に、お勧めです。
プロの占い師が個人で設けている占い教室が、数多くたくさんあります。
教室によって、料金や内容も異なります。
あくまでも趣味として占いをするという人に対象者を限定している教室もあり、プロになることを禁止している場合があります。
逆にプロになれるように、占い教室を終えた後もサポートをしてくれる場合もあります。
ＴＶや雑誌で取り上げられ、占いが当たるということでも、とても有名だと言えば、新宿の母こと、栗原すみ子さんです。
そんな栗原すみ子さんは、新宿で占いを始めてから、５０年が経ち、３００万人以上の人が、訪れたと言われています。
新宿の母が使う占いは、九星気学と姓名判断が中心となります。
これらをもとに、運勢を占ってもらえるのです。
新宿の母は、占いの修行中に九星気学と出会い、たくさんの占術の中でも、運勢や相性を占うのに、一番最適であると感じたそうです。
この九星気学に姓名判断などの他の占いを組み合わせて、新宿の母オリジナルの占術になっています。
九星気学は、他の占いである風水や方位学の元になっているとも言われており、信頼性のある占いであるといえるでしょう。
昔は、新宿に行けば、新宿の母に占ってもらえましたが、有名になってしまった今では、なかなか占ってもらえないという状態です。