日本は、とても地震の多い国なので、地震による建物の倒壊を防ぐため、耐震基準が、建築基準法によって定められています。
建築基準法は、大地震のたびに改正され、現在では、1978年の宮城県沖地震の被害を受けて、1981年に設定された震度6でも倒壊しない耐震基準となっています。
1995年の阪神淡路大震災でも、この新耐震基準前に建てられた住宅が、非常に多く被害を受けたと言われています。
しかし、構造計算書の偽装問題が起こったように、必ずしも1981年以降建てられた物件であっても耐震基準に満たない場合もあります。
また、1981年以降に建てられた物件でも新耐震基準前に建築許可を受けて、施工されたものもあります。
不動産投資を行う際には、物件の構造計画書と竣工図を入手して構造計算専門の専門家による耐震診断をうける、物件の耐震判断をしてもらう、などの対策をしておきましょう。
不動産投資で、マンションの1室を借りて賃貸する場合には、区分所有法というのも、忘れてはならない法律となります。
マンションなど１棟の建物には、独立して複数の住居や店舗があり、それらは、それぞれに所有権を持っています。
この建物に対する、それぞれの所有権のことを、区分所有権と言います。
これに関する法律とおいうのが、区分所有法と言います。
そして、区分所有権を持つ人を、区分所有者と呼んでいます。
区分所有者が、居住など所有権の目的となっているマンションの各部屋(何号室と呼ぶ部分)などを専有部分と呼びます。
共用部分は、建物の専有部分以外の階段や廊下、エスカレーターなど専有部分でない場所を指します。
共用部分は、階段や廊下、エスカレーターなど当然共用とされる法定共用部分と、集会所や管理事務所など規約によって共用部分となる規約共用部分の2つに分けられます。
不動産投資において、近年では、ノンリコースローンが注目されています。
アメリカの住宅ローンにおいては、全て、ノンリコースローン（非遡及型融資）になります。
反対に、一般的に日本の住宅ローンというのは、リコースローン（遡及型融資）となります。
ノンリコースローンとは、借入金を行う際に、連帯保証人を必要とせず、不動産の価格が下がった場合には、不動産を差し出すことにより、残金に対する支払義務のなくなるローンのことを言います。
リコースローンとは、連帯保証人を必要とし、団体生命保険に加入し、不動産の価格が下がっても、支払額は変わらないローンのことを言います。
ノンリコースローンは、不動産の収益性に着目し、その収益を生み出す不動産のみを担保とする、ローン商品です。
リコースローンは、返済が滞った場合には、物件を売却しても返済金額に満たない場合には、債務が残ってしまいます。
不動産投資として、どのように保有する土地を有効活用するかを考える場合には、いくつかの選択肢があると言えます。
自己建設方式の場合は、土地保有者自身が計画を立てていき、建設を発注し、完成後の建物に関する管理・運営を行っていきます。
適切に計画を立て、運営が行われれば、収益率は高くなると思いますが、知識や情報不足などから、借入金などの管理がうまくいかないと、リスクも大きくなると考えられます。
自己建設を行う際には、慎重に計画した不動産投資にしなくてはなりません。
その他の手法として、事業受諾方式、土地信託方式を、下記で説明しましょう。
・事業受託方式
不動産開発業者などが事業のパートナーになり、土地の活用のための調査・計画から完成後の管理まですべての運営を行う方法。
パートナーのノウハウなどが利用できるメリットがありますが、事業受託の費用がかかります。
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現物の不動産投資を行う際には、いろいろな建築制限を遵守しなければいけません。
その建築制限の1つには、道路関係による、建築制限というのがあります。
建築基準法では、都市計画区域・準都市計画区域内で、道路と敷地との関係に関する制限があります。
建築物の敷地は、4ｍ以上の道路に、2ｍ以上接していなければなりません。
ただし、建物の周囲に広い敷地がある場合などは、安全上支障がなく、市町村長や都道府県知事が許可した場合には、上記でなくても建築が可能となります。
道路とは原則幅4m以上のもの(特定行政庁指定区域は6ｍ)で、道路法、都市計画法、土地区画整理法などによる道路を指します。
また、法令が適用された際、すでにあった公道や私道も道路です。
現物の不動産投資で知っておかなければならない用語の1つに、用途地域、と言う用語が挙げられます。
市街化区域に定めることになっている用途地域というのは、12種類あり、それぞれの用途地域で建築できる・できない建物などの用途制限が、定められています。
●住居系の用途地域
1.第一種低層住居専用地域
原則、高さ10ｍ、または12ｍ以下の住居などの低層住宅に関係する良好な住居環境を定めている、低層住宅専用地域の事です。
2.第二種低層住居専用地域
150ｍ2までの一定の店舗など小規模な店舗の立地を認める低層住宅専用地域の事です。
3.第一種中高層住居専用地域
500m2までの一定の病院、大学などの施設の立地を認めている中高層住宅専用地域の事です。
4.第二種中高層住居専用地域
1,500m2までの一定規模の店舗や事務所などの立地を認めている中高層住宅専用地域の事です。
5.第一種住居地域
3,000m2までのホテルや店舗などの立地を認めている、住宅地のための地域の事です。
6.第二種住居地域
主に住宅地のための地域で、ホテルやパチンコ店などの立地が認められています。
7.準住居地域
自動車関連施設などと住宅が調和して立地する地域の事です。
200m2未満の劇場や映画館も建てられます。
不動産投資を行う上で、特に重要だと言える法令の1つが、建築基準法と言います。
建築基準法では、建築物の敷地、構造、用途などの、最低基準というのを定めています。
建築基準法は、全国の建築物に対する単体規定と、原則として都市計画区域・準都市計画区域内で適用される集団規定により、規制しています。
・単体規定
建築物の設備や構造、防火、衛生設備などに対して安全のための規制があります。
・集団規定
主として都市計画区域・準都市計画区域内で適用されます。
無秩序な開発を規制するため、どこにどのような建築物を建てることができるのかを規制しています。
現物の不動産投資を始めるとなると、聞き慣れない不動産用語に、多く接することになるでしょう。
建ぺい率や容積率などは、物件を検討するうえで、必ず必要となるだけでなく、これから建築する際にも、基本となる不動産用語だと言えます。
・建ぺい率
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合の事を言います。
建築面積÷敷地面積ｘ100＝建ぺい率
上記の式で求められる割合となります。
建ぺい率が高いほど敷地の活用が高く、一般的には建ぺい率が高いほど価格が高くなります。
建ぺい率は用途地域ごとに最高限度が定められており、都市計画図などで確認ができます。
・容積率
敷地面積に対する建築物の延べ床面積の割合が容積率です。